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新法では、契約更新後に建物が滅失した場合、借地人が地主に無断で借地契約の残存期間を超えて存続しうる建物を建築すると、地主は借地人に解約を申し入れることができます。
この点でも、地主に有利だと言えましよう。
地主から借地人に対し、従来の借地契約を新法に基づく契約に変更してほしいという要求が出されるケースが予想されます。
借地契約は一般の契約とは異なります。
借地人を保護する立場から、法律が契約内容に多くの制限規定を設けており、これに反する合意を無効としています（旧借地法沿った内容に変更しても、その合意の結果が借地人に不利なものであればすべて無効になります。
新法施行前の契約を当事者間の真筆な意思に基づく合意によって解約することは有効です。
この場合、従前の借地権は消滅しますから、その後、同じ当事者間で借地契約を締結する場合、当然新法に基づいた借地契約を締結することになります。
ただし、この方法は、場合によっては旧借地法の適用を免れるための脱法行為とみなされ、無効とされることもあります。
たとえば、借地人に何のメリットもなく、合理的な理由がまったく見当たらない場合などです。
借地人は、新契約を締結する利益と新法が適用される不利益とを十分に比較して対処することが必要です。
地主から「新法の適用を認めなければ更新を拒否する」と言われても、借地人はそれに応じる必要はありません。
「従前の借地契約を合意解除し、新法に基づく契約を新たに結んでほしい。
見返りとして更新料の支払いを免除する」という申入れがあった場合、借地人はメリットとデメリットを比較検討し、対処してください。
新法は旧法に比べて若干、地主に有利。
旧法から新法への変更を地主から依頼された場合は、利害得失をよく考えて対応すること新法には更新料の支払義務に関する規定はありません。
更新料の額については、「借地権価格の３％程度」「新賃料の10年間分」などの更新料の支払いは法律上の義務ではありません。
借地契約更新に際して、借地人から地主に対して更新料が支払われるケースは多くみられます。
旧借地法にも更新料の規定はありませんが、判例は更新料の支払義務が契約書に明記されている場合、その額が相当であるかぎり有効なものとして扱ってきました。
特約のない場合でも、都市部においては更新料の支払われる慣行があることは否定できません。
現実問題としては、更新をスムーズに運ぶためには更新料を支払わざるを得ないというところでしょう。
更新料の額は、地域差や個々の当事者間の従前の経過などによって異なっています。
「借地権価格の○○％」が一定の基準とされたこともありますが、都市部の地価高騰により、その基準で算出するとあまりにも高額になるので、もっと安くするように修正されているのが実状です。
結局、個々の状況に応じて判断することになります。
新法でも、更新料に関する規定はありません。
したがって、契約内容や地域の慣習などに応じて、支払いの有無や額を決定することになります。
次の点には注意する必要があります。
新法では更新後の契約期間が旧法に比べて短くなっています。
当然、更新料の支払時期は従前より早く到来しますから、更新料の額は安くならないと合理的ではありません。
新法６条は、地主が借地契約の更新を拒絶する正当事由の要素として「借地に関する従前の経過」という判断基準を規定しました。
従前の更新の際に借地人から相当程度の更新料が支払われたかどうか、更新が円満に運ばれたかどうかなどの事情も「借地に関する従前の経過」として考慮される場合もあるということです。
地主が借地の明渡しを求める際の正当事由に関して、新法はその判断基準を具体化し、特に立退料の提供が正当事由を補うものである新法は、次のＡからＤまでの事情を正当事由の判断基準として考慮するとしています（新法６条)。
地主だけではなく借地人の土地使用の必要性も考慮することになっていますが、実質的には旧法の基準と同様であるといってよいでしょう。
旧借地法は、地主が借地契約の更新を拒絶できる場合を「自ら土地を必要とする場合、その他正当な事由がある場合」のみと定めていました。
これだけでは「その他正当な事由」として何を考慮すべきかが明確ではありませんので、新法では、この点の解釈の基準となる指針を具体的に打ち出しました。
周囲の土地の利用状況が変化して高層ビルが建ち並び、土地の建蔽率や容積率からみて高度の利用が可能であるのに、借地人は木造平屋建ての建物の敷地としてしか利用しておらず、地主は安い賃料しか得られないというケースがよく見受けられます。
このような場合、正当事由の判断基準である「土地の利用状況」の点においては借地人にとってマイナスの材料と判断されます。
地主が土地の利用計画をもっていれば、そのことは地主にとってプラスの材料と判断されます。
正当事由の判断においては、借地人の居住の必要性、権利金や更新料の支払いの有無やその額等の一切の事情が考慮されます。
正当事由が認められ借地契約が終了する場合、土地を更地に戻して有効利用すれば地主には大きな利益がもたらされます。
借地人には居住や営業の場所を失うという大きな損失がもたらされます。
このような経済的なアンバランスを調整する意味で、新法の定める「財産上の給付の提供」が正当事由の補完のために利用されることになります。
財産上の給付にはいろいろな方法があります。
立退料の額は、他の正当事由との関係を総合的に判断して決まるものであり、算定するための一定の基準はありません。
借地人の移転に要する費用程度の補償から、借地権価格の補償（更地価格に相続税評価の際の借地権割合を乗じた金額）や営業補償まで、補償内容は千差万別です。
借地の利用の状況、明渡しに至った事情、「借地に関する従前の経過｣等一切の事情を考慮して額が決定されることになります。
立退料の必要性や額は、他の正当事由との関係で決まるものです。
地主が多額の立退料を提供したとしても、他に正当事由がまったくない場合、正当事由は充足されません。
借地契約の期間満了前に建物が火事で焼失した場合、地主の承諾がなくても建物の再築は可能です。
地主の承諾なしに建物を場合、借地人が地主から再築の承諾を得たときは、借地契約の存続期間が20年間延長されます。
当初の契約期間の満了前にかぎり、借地人の再築の申入れに対し、２カ月以内に地主から異議の申立てがなければ、その承諾があったものとみなされます。
従来の借地法は、残存期間を超えて存続する建物の再築がなされた場合、当初の契約期間中か更新後の期間中かを問わず、地主から遅滞なく異議の申出をしないかぎり、建物滅失のときから30年（堅固建物の場合）は、20年新法は、借地人が地主から再築の承諾を得た場合にかぎり、承諾日は築造日のいずれか早いほうの日から20年（残存期間が20年より長いとき、は20年より長期の合意のあるときは、その期間)、存続期間が延長されるとしました（新法７条１項)。
地主の承諾なしに建物を再築した場合については上述のとおりです。
なお、借地契約に増改築禁止特約のある場合は、地主の承諾を得ないと契約を解除される恐れがあります。
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